ஏல சொத்துகளில் உள்ள, வெளியே தெரியாத செய்திகள்

பொது  ஏல அறிவிப்பு என்று நாள்தோறும் செய்தித் தாள்களில் விளம்பரங்கள் வருவதை பார்த்து இருப்பீர்கள்.  பெரும்பாலும் வங்கிக் கடன் வாங்கி வீடுகள் வாங்கி விட்டு பிறகு வங்கிக் கடனை கட்ட  முடியாதவர்களின் வீடுகள் இப்படி ஏலத்திற்கு வரும்.

இப்படி ஏலத்திற்கு வரும் சொத்துகளை வாங்குவதற்கு என்றே சில வாடிக்கையாளர்கள் இருக்கிறார்கள்.

பெரும்பாலும் வங்கிகளில் வேலை செய்பவர்களுக்கு தெரிந்தவர்கள் மற்றும்  ரியல் எஸ்டேட் தொழில் செய்பவர்கள், ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் மேற்படி ஏல சொத்தை வாங்குவதற்கு  விருப்பம் காட்டுவார்கள்.

அவர்களின்  நம்பிக்கை என்னவென்றால், சந்தை மதிப்பை கணக்கிட்டு ஏலத் தொகையை நிர்ணயிக்கிறார்கள். வங்கிகளும் நல்ல சொத்து மதிப்பீட்டாளர்களை வைத்து ஏல சொத்துக்களை மதிப்பிடுவதால் நம்பிக்கைக்கு உரியதாக,  வில்லங்கம் இல்லாமல் இருக்கும் என்று கருதுகிறார்கள்.

ஆனால்  உண்மையில் களத்தில் சந்தை மதிப்பு உயர்வு என்பது வளர்ச்சியாலும் இருக்கிறது. வீக்கதாலும் இருக்கிறது. வளர்ச்சி இருக்கின்ற பகுதிகளில் உள்ள சொத்துக்களை ஏலம் எடுத்தால் நல்லது. ஆனால் வீக்கத்தால் விலை அதிகமாக காணப்படும் சொத்துக்களை ஏலம் எடுத்தால் அது பாதிப்பையே  கொண்டு வரும்.

ரியல் எஸ்டேட்டில்  போலி விலை உயர்வு  நீர்க் குமிழிகள் போலத்தான். கொஞ்ச நாளில் விலை மதிப்பு குறைந்து விடும்.
இவ்வாறு நீர்குமிழிகள் போன்ற விலை உயர்வு அதிக அளவு ஆனதற்கு வங்கிகளும் ஒரு காரணம். அவர்களின் வீட்டுக் கடன் திட்டங்களை லாபகரமாக சந்தைப் படுத்துவதற்காக பதிவுத் துறையின் அரசு வழிகாட்டி மதிப்பை விட அதிகமாக வழிகாட்டி மதிப்பினை கூட்டி கிரைய பத்திரம் போட செய்ததால் அதனை பார்த்து அரசும் அந்த பகுதிகளில் வழிகாட்டி மதிப்புகளை மீண்டும் உயர்த்தி விடுகின்றனர்.

இப்படியே  விலை செயற்கையாக உயர்த்தப்பட்டது. இதனைத்தான் வீக்கம் என்கிறோம். அதிக விலை நிர்ணயித்து விட்டு தள்ளுபடி அறிவிப்பது போலத்தான் ஏலத்தில் விலை நிர்ணயம் செய்கிறார்கள்.

அடுத்து,  கவனத்தில் கொள்ள வேண்டிய இன்னொரு செய்தி இருக்கிறது. வங்கிக் கடனில் இருக்கின்ற சொத்துக்கள் எல்லாம் 100% சரியாக இருக்கும் என்று கருதப்படுகிறது. வங்கி அலுவலர்களும் மனிதர்கள்தான். இவர்களுக்கு உதவியாக செயல்படும் சட்ட வல்லுநர்களும் மனிதர்கள் தான். அவர்களும் அவசர கதியில் வேலை செய்வார்கள்; தவறுகள் நடக்க வாய்ப்பு உள்ளது என்பதையும் நினைவில் கொண்டு செயல்பட வேண்டும்.

பெரும்பாலும்  வங்கிகளில் கிரைய ஆவணங்கள், தாய்ப் பத்திரங்கள் எல்லாம் ஆய்வு செய்து சட்டத் தடைகள், சட்ட குழப்பங்கள் இருந்தால் கண்டுபிடித்து விடுவார்கள். வருவாய்த்துறை சிக்கல்கள், சர்வே சிக்கல்களில் வங்கி அலுவலர்கள் சற்று தடுமாறுவார்கள்.

ஒரே நபர்  இரண்டு சொத்துகளை அடமானமாக வைத்து வங்கியில் கடன் வாங்கினார் என்றால், அதில் ஒரு ஒரு சொத்து கொஞ்சம் சொத்தையாகக் கூட இருக்கும். நிலம் தொடர்பான ஆவணங்களை அலுவலகத்தில் உட்கார்ந்து மட்டும் படித்து முடிவு எடுத்தால் தவறுகள் ஏற்பட வாய்ப்பு இருக்கிறது. சொத்துக்களை நேரில் சென்று பார்வையிட்டு முடிவு எடுக்க வேண்டும்.

டிடீசிபீ (DTCP)  அங்கீகாரம் பெற்ற மனைப் பிரிவில் உயர் மின் அழுத்த லைன் போகும் மனைகளை வாங்கிவிடுவார். உயர் மின் அழுத்த லைன் செல்லும் டவர் இருப்பதால் குறைந்த விலைக்கு அடித்து பேசி வாங்கி பத்திரம் போடும் போது அதிக வழிகாட்டி மதிப்புக்கு கிரயம் போட்டு அந்த பத்திரத்தை வேறு ஒரு சொத்துடன் சேர்த்து அடமானம் வைத்து வங்கியில் கடன் வாங்கி விடுவார்கள். சில நேரங்களில் ஆவணங்கள் மிகச் சரியாக இருக்கும். ஆனால் நிலத்தை அவர்கள் கையகப்படுத்தி (Possession) இருக்க மாட்டார்கள். அவர்களும் அடமானக் கடன் போட்டு விடுவார்கள்

சட்ட சிக்கல்கள்  குத்தகை சிக்கல்கள் என்று நீதிமன்றத்தில் இருக்கும் சொத்துக்களைக் கூட ஆவணங்களில் கொஞ்சம் களவாணித்தனம் செய்து அடமானம் போட்டு விடுவார்கள். பின் கடன்களை கட்டாமல் விட்டு விடுவார்கள். அந்த சொத்துகளும் ஏலத்திற்கு வரும்.

பொதுவாக  வாங்கிய கடனைக் கட்ட முடியாததால் தான் சொத்துக்கள் கடனில் மூழ்குகின்றன என்று நினைக்க வேண்டாம். பலர் திட்டமிட்டே கடனைக் கட்டாமல், வெளியேறுகிறார்கள் என்பதையும் மனதில் கொள்ள வேண்டும். ஏல சொத்தை வாங்கவே கூடாது என்று சொல்ல வரவில்லை; கவனித்து வாங்க வேண்டும் என்பதற்காகவே மேற்கண்ட செய்திகள் தெரிவிக்கப்பட்டு உள்ளன.

நன்றி:

பரஞ்சோதிபாண்டியன்