ரியல் எஸ்டேட் தொழிலை மேற்கொள்வதற்கான தொழில்நுட்பம் மற்றும் திட்ட வரையறைகள்
ஒரு தொழில் முனைவோராக ஆவது என்பது பல்வேறு செயல்திட்டங்கள், முடிவுகள் மற்றும் பொருளாதார நிலைமை ஆகிய நிலைப்பாடுகளில் அடிப்படையில்தான் நடைமுறைக்கு வருகிறது. அதன் பின்னரும் தொடர்ந்த முயற்சிகள், உழைப்பு ஆகியவற்றை மூலதனமாகக் கொண்டு உழைக்க வேண்டும், ஏராளமான தொழில் வாய்ப்புகள் கொட்டிக் கிடக்கும் இன்றைய காலகட்டத்தில் ரியல் எஸ்டேட் துறை என்பது பழமையான தொழில் பின்னணியைக் கொண்டது.
அதேசமயம் தற்போதைய நவீன மயமாக்கப்பட்ட தொழில்நுட்ப முறைகளுக்கு தக்கவாறு தன்னை மாற்றம் செய்து கொண்டுள்ளது. வல்லுனர்களின் கருத்துப்படி கடந்த ஒரு சில ஆண்டுகளில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் கட்டமைப்பு வர்த்தக அடிப்படையிலும், நாகரிக மாற்றங்களின் அடிப்படையிலும் பல்வேறு உட்பிரிவுகளை கொண்டதாக மாறி இருக்கிறது.
ரியல் எஸ்டேட் துறை என்பது விற்போர் மற்றும் வாங்குவோர் மத்தியில் மட்டும் நிகழக்கூடிய வர்த்தக நடவடிக்கை மட்டும் அல்ல. அது அசையாச் சொத்து எனப்படும் வீடு, மனை, நிலம், தோட்டம் உள்ளிட்ட வெவ்வேறு வகையான சொத்துக்களின் உரிமையை, பொருளாதார மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில், ஒரு நபரிடமிருந்து இன்னொரு நபருக்கு சட்டப்படி உரிமை மாற்றம் செய்து தரக்கூடிய உணர்வுப்பூர்வமான நடவடிக்கையாகும். அதனால், ரியல் எஸ்டேட் பிசினஸ் பிளான் அடிப்படையில் இந்தத் துறையில் கால் பதிக்க விரும்புபவர்கள் வீடு அல்லது மனை வாங்கக்கூடிய வாடிக்கையாளர்களின் அடிப்படை மனோநிலை மற்றும் வாடிக்கையாளரின் பொருளாதார பின்னணி ஆகியவற்றை நன்றாக உணர்ந்தவர்களாக இருக்க வேண்டும். அதன் அடிப்படையிலேயே வாடிக்கையாளர்களுக்கு மனதில் நம்பிக்கையை ஏற்படுத்தக்கூடிய விதத்தில் வர்த்தக நடவடிக்கைகளை அமைத்துக் கொள்ள வேண்டும்.
முக்கியமாக, ரியல் எஸ்டேட் பிசினஸ் பிளான் செய்பவர்கள் சட்டரீதியாக ஒரு சொத்தின் உரிமைகளை குறிப்பிடக்கூடிய பட்டா, சிட்டா, அடங்கல் மற்றும் அ-பதிவேடு, எஃப்.எம்.பி ஆகிய அரசாங்க சான்றாவணங்கள் பற்றி நன்றாக அறிந்தவர்களாக இருக்க வேண்டும். தொழில் செய்யக்கூடிய மாநிலத்திலுள்ள ரியல் எஸ்டேட் சட்ட, திட்டங்கள் பற்றியும் நன்றாக அறிந்திருக்க வேண்டும். மேலும், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் குறிப்பிடப்படும் தொழில் ரீதியான பேச்சு வழக்குகள் மற்றும் வாஸ்து சாஸ்திரம் பற்றிய அடிப்படை அறிவு ஆகியவையும் கூடுதல் தகுதிகளாக அமைகின்றன.
2019-2020 ஆண்டில் கிட்டத்தட்ட ரூ 20 ஆயிரம் கோடி வர்த்தக மதிப்பு கொண்டதாக நடந்துவரும் ரியல் எஸ்டேட் துறை என்பது தேசிய அளவில் விவசாயத்துக்கு அடுத்தபடியாக இரண்டாவது இடத்தில் உள்ளது. ஒரு தொழில் முனைவோராக எவ்வாறு ரியல் எஸ்டேட் பிசினஸ் பிளான் வரையறை செய்வது என்பது பற்றிய தகவல்களை சற்று விரிவாகவே இங்கு பார்க்கலாம். இந்த தகவல்களை ரியல் எஸ்டேட் தொழில் முனைவோர்கள் நிச்சயம் கவனத்தில் கொண்டு செயல்பட வேண்டும்.
- ரியல் எஸ்டேட் பில்டர் ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர் ரியல் எஸ்டேட் ஏஜென்ட் ஆகிய மூன்று நிலைகளில் இந்த தொழிலை விரும்புபவர்கள் செய்யலாம். பில்டர் என்பவர் ஒரு புராஜக்ட்டை தன்னுடைய சொந்த முதலீட்டில் கட்டமைத்து, அதை வாடிக்கையாளருக்கு விற்பனை செய்பவர் ஆவார். டெவலப்பர் என்பவர் குறிப்பிட்ட பகுதியில் உள்ள பூமி அல்லது நிலத்தை அரசாங்க சட்ட திட்டங்களுக்கு ஏற்ப வீட்டுமனைகளாக பிரித்து, சந்தை நிலவரப்படி வாடிக்கையாளர்களுக்கு விற்பனை செய்பவர் ஆவார். ஏஜென்ட் அதாவது ரியல் எஸ்டேட் துறை முகவர் என்பவர் பில்டர் அல்லது டெவலப்பர் ஆகியோரிடமிருந்து அவர்களது சொத்தை வாடிக்கையாளருக்கு குறிப்பிட்ட சதவிகித கமிஷன் அடிப்படையில் வர்த்தகம் செய்து தருபவர். அல்லது தனிப்பட்ட ஒரு வாடிக்கையாளரிடம் இருந்து, இன்னொரு வாடிக்கையாளருக்கு அசையா சொத்துக்களை பரஸ்பர உரிமை மாற்றம் செய்துகொள்ள உதவி செய்பவர் ஆவார். இந்த மூவருமே சட்டப்படியாக ரியல் எஸ்டேட் தொழிலை நடத்துபவர்கள் ஆவார்கள்.
- பில்டர் மற்றும் டெவலப்பர் ஆகியோர்களுக்கு உள்ள பிரதானமான விஷயம் தொழிலுக்கான முதலீடு ஆகும் அந்த முதலீட்டை எவ்வாறு பெறுகிறார்கள் என்பது அடிப்படையில் தொழில் நிலவரத்தை அவர்கள் அமைத்துக்கொள்ள வேண்டும். முதலீடு என்பதை பார்ட்னர்ஷிப் மூலமாகவோ அல்லது வங்கிக் கடன் மூலமாகவோ பெறமுடியும்.
- பில்டர், டெவலப்பர் மற்றும் ஏஜென்ட் ஆகிய மூவருமே சட்டப்படி ரியல் எஸ்டேட் தொழில் செய்வதற்கு ரியல் எஸ்டேட் ரெகுலேஷன்ஸ் ஆக்ட் அதாவது ரெரா என்ற சட்டத்தின்படி தங்களை பதிவு செய்து கொள்ள வேண்டும். அவ்வாறு பதிவு செய்து கொள்ளாமல் மேற்கொள்ளப்படும் அவர்களது தொழில் நடவடிக்கைகள் சட்டப்படி அங்கீகாரம் பெறாது.
- பில்டர் மற்றும் டெவலப்பர் ஆகியோர் ரெரா சட்டப்படி பதிவு செய்திருந்தால் மட்டுமே வங்கி கடன் மற்றும் இதர அரசு சலுகைகள் ஆகியவற்றை பெறமுடியும். மேலும் ரெரா-வில் பதிவு செய்யாமல் ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை முகவர்கள் வர்த்தக முயற்சிகளில் ஈடுபடுவது கூடாது.
- பில்டர்கள் மற்றும் டெவலப்பர் ஆகியோர்களுக்கான ரியல் எஸ்டேட் பிசினஸ் பிளான் அடிப்படையில் எந்தவொரு புராஜெக்டும் முறைப்படி ரெரா சட்ட விதிமுறைகளின்படி, சம்பந்தப்பட்ட மாநிலங்களில் செயல்பட்டுவரும் நகர் மற்றும் ஊரமைப்பு ஆணையம் மூலம் பதிவு செய்யப்பட்டு அதற்கான பதிவு எண்கள் பெறப்படவேண்டும். மேலும், புராஜக்ட் அமைந்துள்ள ஏரியாவின் உள்ளாட்சி அமைப்புகளில் முறையான கட்டிட அனுமதி அல்லது வீட்டுமனை திட்டம் செயல்படுத்தப்படுவதற்கான அனுமதி பெற்றிருக்கவேண்டும். அதன் அடிப்படையில்தான் வாடிக்கையாளர்களுக்கு விற்பனை நடவடிக்கைகளை செய்ய முடியும்.
- ரியல் எஸ்டேட் பிசினஸ் பிளான் என்ற நிலையில் பில்டர் மற்றும் டெவலப்பர் ஆகியோர் கண்டிப்பாக ஜி.எஸ்.டி வரிவிதிப்பு எண்ணுக்கான பதிவு செய்திருக்க வேண்டும். விற்பனை முகவர்கள் என்றால் அவர்கள் தங்களுடைய வருமான வரி சான்றை ரெரா சட்டப்படி தாக்கல் செய்திருக்க வேண்டும்.
- ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வீடுகள் விற்பனையை பொறுத்த வரை ரெசிடென்சியல் பிராஜக்ட் மற்றும் கமர்சியல் பிராஜக்ட் என்ற இரு பெரும் பிரிவுகள் இருக்கின்றன. அவற்றில் ரெசிடென்சியல் என்பது குடியிருப்புகளுக்கான வீடுகள் கட்டுமானம் ஆகும். கமர்சியல் என்பது தொழில் மற்றும் வர்த்தக ரீதியான கட்டுமானங்கள் சம்பந்தப்பட்டதாகும். இந்த இரு துறைகளில் அந்தந்த பிரிவுகளுக்கு ஏற்ற வர்த்தகரீதியான அணுகுமுறைகள் அவசியம் தேவைப்படும்.
- ரியல் எஸ்டேட் பிசினஸ் பிளான் அடிப்படையில் முகவர்கள் செயல்பாடு என்பது மிக நிதானமாகவும் கச்சிதமான செயல் திட்டத்துடன் அமைய வேண்டியது அவசியம். காரணம், என்னவென்றால் சொத்தின் மதிப்பு கூடுதலாக இருப்பதற்கேற்ப வாடிக்கையாளர்களின் அல்லது சொத்து உரிமையாளர்களின் விருப்பங்களை அனுசரித்து செயல்பட வேண்டியதாக இருக்கும். மேலும், விற்பனைக்கு உத்தேசம் செய்துள்ள சொத்தின் மீது எந்தவித சட்ட ரீதியான சிக்கல்களும் இருப்பது கூடாது. முக்கியமாக, வருவாய்த்துறை ஆவணம் பட்டா மற்றும் பதிவுத்துறை ஆவணம் பத்திரம் ஆகியவற்றில் தெளிவான நிலை அவசியமானது. சொத்துக்கான வாரிசுகள் மற்றும் உயில் உள்ளிட்ட வில்லங்க விவகாரங்கள் பற்றிய தெளிவான அனுபவ அறிவும் இந்தத் துறையில் ஈடுபடக்கூடிய முகவர்களுக்கு மிகவும் அவசியமானது.
- பில்டர் மற்றும் டெவலப்பர் ஆகியோர் தங்களுடைய புராஜக்ட் தொடக்கத்தில் நிச்சயமாக விளம்பரத்திற்கு என்று ஒரு குறிப்பிட்ட சதவிகித பட்ஜெட்டை ஒதுக்கி ஆகவேண்டும். விளம்பரங்களின் அடிப்படையில்தான் ஒரு புராஜக்ட் பற்றி வாடிக்கையாளர்களுக்கு தெரியவரும். அதன் பின்னர் புராஜக்ட் பற்றிய அவர்களது விசாரணைகள் பில்டர் அல்லது டெவலப்பரிடம் கேட்கப்படும். அதன் பிறகே அவர்களுக்கு ஏற்படக்கூடிய மனத்திருப்தியின் அடிப்படையில் நேரில் பார்வையிட வருவார்கள். அதனையடுத்து, குடும்ப அங்கத்தினர்களிடம் ஆலோசனை செய்து புராஜக்ட் வாங்குவது பற்றிய தீர்மானத்தை எடுத்து, அதை செயல்படுத்துவார்கள். அதுவரையில் பில்டர் அல்லது டெவலப்பர் மிகவும் பொறுமையாக வாடிக்கையாளரின் விருப்பப்படி பல்வேறு விஷயங்களை தெளிவுபடுத்தி ஆகவேண்டும்.